Une famille peut craindre qu’une réforme immobilière transforme la maison familiale en simple location du terrain. La loi Lagleize est pourtant souvent mal présentée : elle ne concerne pas directement les successions et n’a jamais supprimé la pleine propriété des biens déjà acquis. Je distingue ici le statut réel du texte, son mécanisme foncier et les conséquences concrètes pour un héritage immobilier.
Le point décisif pour comprendre cette réforme foncière
- Statut : il s’agit d’une proposition de loi déposée en 2019, non d’une loi actuellement applicable.
- Objectif : réduire le prix d’achat en séparant la propriété du terrain et celle du logement.
- Patrimoine existant : aucun propriétaire n’est automatiquement exproprié et aucun dispositif n’est rétroactif.
- Succession : les règles ordinaires de l’héritage restent applicables à un bien détenu en pleine propriété.
- Dispositif comparable : le bail réel solidaire existe déjà, avec des règles particulières de transmission et de revente.
Le texte Lagleize n’est pas une loi successorale en vigueur
Le nom couramment utilisé désigne une proposition de loi visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles. Le texte a été adopté par l’Assemblée nationale en première lecture le 28 novembre 2019, puis transmis au Sénat. Il n’a toutefois pas été définitivement adopté ni promulgué.
En 2026, le dossier parlementaire reste donc celui d’une réforme inaboutie. Légifrance ne recense aucune loi Lagleize entrée en vigueur qui modifierait les droits des propriétaires ou le droit français des successions.
Cette précision suffit à écarter plusieurs affirmations alarmistes. La proposition ne prévoyait ni expropriation générale, ni transformation automatique des maisons en locations, ni obligation pour tous les Français de payer un loyer pour conserver leur terrain. Elle cherchait surtout à agir sur le prix élevé du foncier dans les zones tendues.
Le mécanisme imaginé séparait le sol et le logement
Le principe est simple à comprendre. Au lieu d’acheter l’ensemble formé par le terrain et la construction, un ménage pourrait acheter les droits sur le logement et verser une redevance pour l’usage du sol. Le terrain resterait détenu par un organisme foncier, tandis que l’acquéreur disposerait d’un droit réel sur le bâti.
La proposition envisageait la création d’organismes de foncier libre, ou OFL, inspirés des organismes de foncier solidaire déjà existants. Ces structures auraient pu conclure des baux réels libres de longue durée. Le but était de faire sortir le terrain d’une partie du prix de vente, notamment dans les métropoles, sur le littoral et dans les secteurs touristiques.
| Situation | Propriété du terrain | Ce qui peut être transmis | Principales limites |
|---|---|---|---|
| Pleine propriété classique | Le propriétaire du logement | Le terrain et la construction | Prix d’achat et fiscalité du marché |
| Bail réel solidaire | Un organisme de foncier solidaire | Des droits réels sur le logement | Résidence principale, plafonds et revente encadrée |
| OFL et bail réel libre envisagés | Un organisme foncier dédié | Un droit immobilier défini par le bail | Dispositif jamais généralisé par une loi promulguée |
Le droit français connaît déjà cette dissociation à travers le bail emphytéotique, le bail à construction et le bail réel solidaire. La nouveauté aurait surtout consisté à élargir l’accès à ce type de montage, au-delà du seul logement social ou de l’accession sous conditions de ressources.
Ce que cela change réellement pour une succession familiale
Pour une maison ou un appartement détenu en pleine propriété, rien ne change. Le bien entre dans la succession selon les règles habituelles, avec prise en compte du régime matrimonial, des droits du conjoint survivant, des enfants héritiers réservataires et des éventuelles donations ou dispositions testamentaires.
Un propriétaire qui a acheté son terrain et sa maison avant 2026 conserve donc son titre. Aucune séparation automatique du foncier et du bâti ne peut résulter de cette proposition non promulguée. Une vente, une donation ou une succession ne devient pas différente simplement parce que le bien se trouve en France.
Le cas particulier d’un logement en bail réel solidaire
La confusion vient souvent du rapprochement avec le bail réel solidaire, qui est, lui, un dispositif en vigueur. Dans ce cadre, l’acquéreur ne possède pas le terrain, mais détient des droits réels sur le logement pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. L’ANIL estime généralement qu’un logement en BRS coûte 30 à 50 % de moins qu’un logement comparable au prix du marché, selon l’opération et le territoire.
En cas de décès, les droits réels sont transmis à l’ayant droit s’il respecte les conditions prévues par le contrat et par la loi. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS ne sont pas soumis aux conditions d’éligibilité du BRS. Cela facilite leur maintien dans le logement, mais ne modifie pas leurs droits successoraux.
Un point est souvent oublié pour le partenaire de PACS. Même s’il bénéficie d’une exception dans le fonctionnement du BRS, il n’est pas automatiquement héritier en l’absence de testament. La transmission de la succession et la possibilité de conserver le logement sont donc deux questions différentes.
Si un autre héritier ne remplit pas les conditions d’accès au dispositif, il dispose en principe d’un délai de douze mois à compter du décès pour céder ses droits à un acquéreur éligible et agréé par l’organisme foncier solidaire. À défaut, le bail peut être résilié et une indemnisation est prévue selon les modalités du contrat.
Trois situations pour éviter une mauvaise interprétation
Une maison familiale détenue en pleine propriété
Deux parents possèdent une maison avec son terrain. Au décès de l’un d’eux, la part concernée est liquidée selon le régime matrimonial et les règles successorales habituelles. Les héritiers peuvent conserver le bien en indivision, procéder à un partage ou organiser un rachat de parts. La proposition Lagleize n’intervient pas dans ce calcul.
Un appartement acheté dans un programme BRS
Un couple achète un appartement en BRS pour en faire sa résidence principale. Après le décès de l’un des partenaires, le survivant peut bénéficier des règles particulières du bail. En revanche, la revente reste encadrée et le prix ne suit pas nécessairement la hausse complète du marché immobilier.
Lire aussi : Viager qui dissimule une donation - les risques à connaître
Un projet futur avec dissociation du foncier
Une collectivité pourrait proposer un montage séparant le terrain et le bâti dans un programme immobilier. Dans ce cas, la réponse ne se trouve pas dans une promesse commerciale, mais dans le contrat signé chez le notaire. La durée du droit, la redevance, les conditions de transmission, la revente et l’indemnisation doivent être lues avant tout engagement.
Les vérifications utiles avant une décision immobilière
Pour savoir si un bien est concerné par une dissociation foncière, je commence toujours par le titre de propriété et les annexes contractuelles. Le cadastre peut aider à identifier la parcelle, mais il ne suffit pas à connaître les droits exacts attachés au logement.
- Vérifier si l’achat porte sur la pleine propriété, un BRS, un bail emphytéotique ou un autre droit réel.
- Identifier le propriétaire du terrain et l’organisme qui gère le contrat.
- Lire la durée du bail, son éventuel renouvellement et ses conséquences à l’échéance.
- Contrôler le montant de la redevance mensuelle et sa formule d’évolution.
- Examiner les règles de donation, de succession et de revente.
- Demander les conditions applicables au conjoint, au partenaire de PACS et aux enfants.
Il ne faut pas comparer uniquement le prix d’achat affiché. Un logement dissociant le foncier peut coûter moins cher au départ, mais il comporte une redevance, des règles de résidence principale et une plus-value souvent limitée. À l’inverse, la pleine propriété est plus libre, mais elle exige de financer la totalité du terrain et du bâti.
Pour un dossier familial, l’avis d’un notaire reste particulièrement utile. L’ADIL peut aussi aider à comprendre le fonctionnement d’un BRS et à vérifier si la mensualité globale reste compatible avec le budget du ménage.
Pour un bien de famille, tout se joue dans le titre et le contrat
La proposition Lagleize a nourri un débat important sur le prix du foncier, mais elle ne constitue pas une réforme du droit des héritages. En pratique, le premier réflexe consiste à distinguer la pleine propriété d’un bien existant d’un dispositif contractuel de dissociation foncière comme le BRS.
Une maison familiale détenue en pleine propriété reste transmissible selon les règles ordinaires. Lorsqu’un terrain et un logement sont dissociés, la transmission demeure possible, mais elle dépend du bail, des conditions d’éligibilité et des règles de revente. C’est ce document, plus que le nom donné à la réforme, qui détermine la réalité du patrimoine transmis.
